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​所有房地产危机的爆发,皆因人性的贪婪和无知所致。

上世纪80年代末~90年代初,东南亚经济体集体缔造了“亚洲奇迹”,韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表,这些国家实现了年化10%左右的高速增长,令人侧目,国际资本蜂拥而至,但却推高了房地产的风狄加度险,催古间圆儿生泡沫。

在强大的利益面前,各国流入房地产的贷款比例越来越大,推动了各国城市的房价,短短几年时间各国房价上涨3倍、4倍、5倍甚至更多,泰国有些地方的地价1年竟然上涨了14倍,蔚为壮观。

1997年亚洲金融风暴爆发,诱人的房地产泡泡破灭,除韩国等少数地区转型成功,多数国家告别了之前的高增长,归于平庸,直到现在也没回到自己的巅峰时刻。

这就是东南亚房地产泡沫。

泡沫起源

20世纪80年代末-90年代初,受第三次石油危机、日本经济泡沫破裂、苏联解体等影响,美国经济表现低迷,美元指数走弱。与此同时,泰国、马来西亚、印度 尼西亚、新加坡等国经济则实现了10%左右的高速增长,吸引了大量国际资本流入东南亚地区。

资本都是逐利了,会涌向可以获得更高收益的地方,在美国、日本经济走弱的背景下,就瞄准了经济更加强劲的东南亚国家。在这里,可能很多人会疑问,为什么外资可以大规绿魔二世模的进入这些国家。

这就要从这些国家的金融开放说起,2gogoanime0世纪80年代,东南亚各国受发达国家金融自由化理论和实践的影响,陆续开启以金融自由化的金融改革,但这也为后面的危机埋下了隐患。

上世纪60年代,菲律宾在宣布取消外汇管制,1986年允许外资利润自由汇出;

1986年,马来西亚提高了外国投资保剑峰者在本国股刘强东性侵份公司允许持有股权的比例;

同年,印尼亦放松了对资本账户的管制。

到了1994年,东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换,金插女儿融市场基本完全开放,大量国际私人资本流入东南亚地区,同时银行信贷开始大量扩张。

泡沫形成

房地产的盈利无疑是巨大的91bt,这些资金流最先流入的就是各国的房地产市场,推动了主要城市的房价。

1986—1994年,东南亚各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大,其中新加坡 33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。

泰国:在大量银行信贷的刺激下,曼谷等大城市房价迅速上涨,巨大的利润蛋糕吸引了大量的国际资本,两者相互作用,房地产泡沫迅速膨胀。1989穿书之莫妍-1996年泰国的住房贷款增加了17倍多。1988-1992年间,地价以每年10%-30%的速度上涨,1992- 1997年7月,涨幅达到每年40%,某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

马来西亚:与泰国类似,大量的外债并未投入到实体经济中去,而是转到了房地产市场,泡沫迅速形成。以首都吉隆坡为例,在金融危机爆发前的199香苗5 年,住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。

除此之外,其他东南亚国家的房地产价格也急剧上涨,其中印尼在1988-1991年房地产价格上涨了约4倍,菲律宾在 1988金勃特胶囊-1992年也上涨了3倍左右。

然而,这些东南亚国家的经济基础是不稳定的,调控体系也不健全,过早对外开放了尚未成熟的资本市铁血之最强兵神何天龙场,这使得国际游资肆无忌惮的大进大出以及投机获利,房价上涨的同时,风险也在不断的集聚。最终,膨胀到一定程度之后,在触发了一定契机之后,砰然爆炸。

泡沫破灭

1995年以后,美国“孙倩新经济”时代来临,经济开始强劲复苏,美联储在格林斯潘领导下开启了加息之路,美元进入了强势大泽山玫瑰香葡萄周期。然而,东南亚的国家多数采取的是固定汇率制度,因此美元升值,这些国家的货币也被迫升值,结果这些国家的出口竞争力被显著的削弱,而进口却激增,而这些国家对出口依赖度较大,因此,经济也受到了重创。

然而,更糟糕的是,1997年,这些国家的货币,泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象,于是,固定汇率制被迫放弃,货币大幅贬值,随后股市受到重创,银行呆坏账剧增,金融机构和企业大规模破产。

于是各国的房地产泡沫这样破裂了。

泰国:进入1996年以后,泰国出口低迷,贸易赤字严重,国际资本开始撤离泰国,对泰国的汇率造成了巨大的压力,迫使泰国央行最终放弃固定汇率制度,导致汇市和股市的超幅下跌,泰铢贬值50%以上。房地产价格也迅朱兆德速下跌,仅1997年下半年就缩水近30%,房地产泡沫最终崩溃。

马来西亚:危机爆发后,马来西亚货币贬值近50%,股市崩溃,金融和房地产类股票甚至下跌id04470%-90%。房地产市场泡沫也随之破裂,1997年下半年,马来西亚房地产的平均交易量下降了37%,各项房价指数开始大幅回落王婉霏车展露黑毛原图。

其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机,东南亚诸国告别之前的高增长,再无往日的光彩。

危机反思

每一次的地产泡沫背后都离不开投机资金的推波助澜,不管是国际还是国内,钱多了肯定要寻找去处,房地产因为各种禀赋优异,成为天然的蓄水池。在每次房地产盛宴中,每个人都唯恐错失机会,然而,泡沫破裂有时来自于天灾,有时只需一个谣言,而不论怎样,普通老百姓都深受其害。

而我们要做的就是在一次次的危机中进行反思,但是人性往往很难去克服,而规则确容易去遵守,因此,政府如何制定切实有效的规则以及措施抑制房地产大泡沫,就显得尤其重要。另外,东南亚经济危机也告诉我们,在国家不同的经济发展阶段,应该g473采取与之匹配的政策,比如,东南亚国家在尚未成熟的经济基础下,就放开资本管制,这为之后的金融危机以及房地产危机埋下了很大的隐患。

下一篇我们会介绍历史上最著名的美国重生之衙内,南瓜子的功效与作用,乐彩网2001-2007年房地产泡沫爱划算与2008年次贷危机,带您继续探索不同时期不同地域的房地产泡沫覆灭记,并从中得到更多的启示。

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